不動産投資の節税とは？

不動産投資は事業としての収入を得られます。そしてさらに、不動産投資は節税につながる場合があるのも事実です。しかし、不動産投資と税金のつながりがわからないという人も多くいるかもしれません。

　そもそも不動産投資とは、不動産を購入して、その保有権や賃貸権を保有することで利益を得る投資のことをいいます。不動産投資は長期的に資産形成を行うための、有効的な手段とされています。

　そのため、安定した収入や資産価値の上昇によって資産増大を期待できるのです。近年では節税や収入を得る手段として、副業で不動産投資をはじめる人も増えてきています。

　なお、不動産投資で節税できるのは、住民税、所得税、法人税、相続税、贈与税、の5つです。

不動産投資の税金対策！サラリーマンの場合

サラリーマンなどの給与所得者は、給与だけで節税することは難しいです。しかし副業を行えば一定の節税ができます。不動産投資も副業と考えてみましょう。

　不動産投資を行えば、賃貸収入を得ることが可能になります。また毎月の一定額の収入と一緒に、不動産を維持するための経費がかかります。そのため赤字になる恐れもあるのです。その一方で経費や控除を上手く活用すれば、人によっては数百万円単位で節税することが可能になります。

不動産投資は節税にならない？

不動産投資は節税にならないという話を、聞いたことがある人もいるかもしれません。これは物件によって節税効果が異なるためだと考えられます。不動産投資では、物件の性質や条件によって節税効果が異なる場合があるのです。

　不動産投資では償却期間と建物比率の2つが、節税効果に影響を与えます。償却期間は減価償却できる期間のことです。建物比率は物件価格における建物の比率のことを指しています。

　節税目的で不動産を行う場合は、償却期間が短く、建物比率が高い物件を選ぶ必要があります。償却期間が短く建物比率が高い物件は、短期間で多くの減価償却費を計上して高い節税効果を期待できるためです。

　償却期間が短い物件というのは、耐用年数が短い中古物件です。また償却期間が長いのは、耐用年数が長い新築物件となります。

　新築物件の場合は1年あたりの減価償却費が少なくなるため、大きな節税効果は期待できません。選ぶ物件によって節税効果に大きな差が出るという注意点は、忘れないようにしてください。

節税希望の不動産投資をする場合の注意点

節税希望の不動産投資をする場合、不動産投資にはさまざまなリスクがあるということに注意が必要です。不動産投資は収入が得られて資産形成に適しています。また節税効果まで期待できます。

　しかし、あくまで投資であるということを、忘れないようにしてください。投資である以上、株式投資と同じように損失が出てしまう恐れもあるのです。

　不動産投資の最大のリスクが、空室リスクです。不動産では常に入居希望者がいるわけではありません。そのため、空室期間が発生することも少なくないのです。空室期間中は収入が得られなくなります。

　空室状態が続くと、収益に影響が出てくる可能性が高いです。また、不動産の賃貸収入は市場の需要や競争状況に左右されます。周辺環境によって賃料が下がったり、入居率が低下したりするケースもあるほどです。

　不動産投資には経営という側面があることを、覚えておくようにしてください。さまざまなリスクを把握して、適切な事前調査や先を見据えた計画を立てることが重要になってくるからです。

不動産投資のリスクとは

不動産投資のリスクには、空室リスク、不動産価値の下落リスク、金利上昇のリスク、老朽化による修繕リスク、家賃滞納リスクなどがあります。不動産投資のリスクを把握することで、対策をうちやすくなります。

空室リスク

物件が空室状態になり家賃収入が得られなくなる恐れがあるのが、空室リスクです。不動産投資ローンの返済期間中の場合、本業の給料や貯蓄からローンの返済をすることになります。空室期間が続くと、赤字経営や破綻の恐れがあるので注意が必要です。

　空室リスクの高い物件は、安定した不動産経営ができません。対処法は、空室保証などを行っている管理会社に管理を依頼することです。依頼することで、リスクを軽減できるでしょう。

不動産価値の下落リスク

市況の変動や周辺環境の変化によって物件の価値が変動するのが、不動産価値の下落リスクです。不動産価値が下がる理由としては、築年数が古くなった、競合物件が増えたということがあげられます。

　不動産価値が下がると希望の金額で売却ができなくなる恐れがあるので、注意が必要です。

　しかし築年数が古くても、周辺環境の施設が整っていたり駅が近かったりと利点があれば、賃貸需要があり家賃収入を稼げる物件のままとなります。そのような物件は不動産価値が下落しません。

金利上昇のリスク

物件購入後に不動産投資ローンの金利が上昇することを、金利上昇リスクといいます。金利が上昇してローン返済額が増えた場合、赤字がふくらんだり利益が圧迫されたりする恐れがあります。

　不動産投資ローンは返済期間が長い傾向にあります。そのため金利上昇のリスクには注意が必要です。

老朽化による修繕リスク

物件の修繕が必要になり多額の修繕費用がかかるのが、老朽化による修繕リスクです。排水管や給水管の劣化や破損、古くなったエアコンや給湯器などの設備の取り替えなど、修繕する箇所は多くなりがちです。

　これらの修繕や補修は貸主が必ず行う必要があります。設備などの故障は、新しい場所でも起こる可能性が0ではないです。急に発生した修繕にも対応できるように、準備をしておきましょう。

　なお、修繕の費用を考えないで終始計画を組むと、融資の返済計画に支障が出る場合があります。

家賃滞納リスク

入居者が家賃を滞納した場合、家賃収入は見込めないです。入居者が人的ミスで支払い忘れを起こしてしまった場合は、心配ありません。しかし、入居者に支払い能力がないケースや、意図的に支払を滞納している場合は、対応に苦労します。

　入居者を促しても家賃滞納が続いてしまうと、訴訟を起こすことも視野に入れなければなりません。立ち退きをしてほしい場合は、滞納を3ヶ月以上しているという条件が必要になります。

　強制退場してもらう事態になっても、訴訟費用や強制執行代で予定外の高額な費用がかかる恐れがあるので、注意してください。

不動産投資の注意点

不動産投資を行っても、空室により家賃収入が得られないケースがあるので注意が必要です。家賃が減少したりゼロになってしまったりしていても、不動産投資ローンの借り入れを行っていると、ローンを返済し続けなければなりません。

　空室を回避するために、物件の価値を高めることが重要になります。リフォームがされているかどうか、設備の充実度はどうかなどを確認してください。そうしてメンテナンスやアップグレードを定期的に行う必要があります。

　また物件のエリアも大事です。周辺に利便性の高い施設が多くあったり、交通アクセスがよかったりするエリアは、需要が高くなる傾向があります。そのような需要の高い物件を選んで、空室リスクの対策をとるようにしてください。

不動産投資で失敗したと思ったら

不動産投資のリスク管理戦略を活用しても、どうしても入居者が集まらなかったり退去者が多くなったりといった問題が発生することもあります。不動産投資やその運用で失敗する場合、不動産の投資・運用に関する知識が乏しいことが要因に多くあがります。

　不動産投資を行う人の中には適切な投資や管理方法を理解していないため、失敗の原因がわからず対策がたてられなくなる人もいるのです。その場合は、不動産投資会社や税理士などに相談することがオススメです。

　これらの業者や資格所有者は一般の人よりも知識を多くもっているので、不動産や資産運用に関するサポートを行ってくれます。相談していく中で信頼できると感じた場合は、継続して相談や管理をしてもらう契約をすると安心です。

　またローンの返済金額が家賃収入より大きく上回ってしまい、改善の見込みが立たない人もいるかもしれません。日々の暮らしを圧迫するほど不動産投資に失敗したと思った場合は、一般社団法人全国住宅ローン救済・任意売却支援協会のようなところで相談に乗ってもらうのがオススメです。

不動産投資で失敗しないためのコツ

不動産投資で失敗しないためには、適切な戦略と方法を選択する必要があります。特に重要なのは、賃貸需要の高いエリアを見極めて選定するということです。エリアを選定する際には、住環境のよさ・商業施設の充実度・交通の便利さなどが鍵になります。

　これらが好条件のエリアは、常に高い賃貸需要を保ち続けるのです。好条件がそろったエリアの情報を収集して、投資先として適切な場所を選ぶようにしてください。そうして適切なエリア選定ができた場合、安定した賃貸収入を期待できます。

新築マンションと中古マンションではどっちがお得？

新居の検討の際に新築マンションと中古マンションの、どちらにするべきかということで悩む人も多いはずです。しかしどちらを購入するべきなのかは、個人の目的やライフスタイルによって変わってきます。

　そのため一概にどっちがお得とはいいにくいのです。新築マンションがお得な場合もあれば、中古マンションがお得な場合もあるのです。

　マンション購入の判断材料として、ここからは新築マンションが向いている人、中古マンションが向いている人について解説していきます。ぜひ、どちらを購入するかの判断材料として確認してみてください。

新築マンションが向いている人

新築マンションが向いている人は、最新の設備で快適に過ごしたい人です。新築マンションは高価ですが、新しくて誰の手もついていない家に住むのは魅力的です。

　また、新築マンションの住民は新しく住みはじめる人が多いので、既存のコミュニティーに気を使う必要がありません。

　新築マンションは、購入後のランニングコストがかからないのもポイントです。予想外の出費が発生しないので、資金計画が立てやすいのもメリットといえます。

中古マンションが向いている人

中古マンションが向いている人は、物件価格をとにかく抑えたい人です。新築物件を購入する資金がなくても、中古物件を購入できるケースはあります。物件価格が安いので、無理のない資金計画でマンション購入できるのがポイントです。

　築年数が古い物件であっても、リノベーションを行えば新築と同等の綺麗な家にすることが可能です。そのため中古でも、こだわりを叶える空間をつくれます。

　立地などにこだわりがある場合も、中古マンションがオススメです。新築マンションよりも物件数が多くなるため、希望の立地に住める可能性が高くなります。

　また、広さにこだわる方も中古マンションがオススメです。近年は土地相場や建築資材・人件費の高騰によりマンション価格が上昇しています。その為、新築マンションでは一戸当たりの広さを抑えて価格の上昇を最低限にする事が多くなっています。中古マンションであれば新築マンションと同じ値段でゆとりある広さの住まいを購入できる可能性が上がります。

中古のマンションメリット・デメリット

ここからは中古マンションのメリット・デメリットについて解説していきます。中古マンションのメリット・デメリットを確認して、自分の求めている条件に適しているかどうかを確認してみてください。

中古マンションのメリット

中古マンションのメリットは、資産価値を維持しやすいことです。マンションは築年数が経っていくほど、それ以降の価格の下がり幅が少なくなります。そのため資産価値を保ちやすいのです。

　購入時に新築よりも価格を安くできるので、浮いた費用をリノベーションにあてることも可能です。そうして理想の住まいをつくることができます。

　また中古マンションは、駅に近い好立地な物件が多いです。人気エリアで物件を探している場合は、中古マンションを選んだほうが選択肢が広くなります。

　さらに、実物を見て選べるのも中古マンションのメリットです。風通し、周辺の物音が気にならないかなどを事前に確認できます。

中古マンションのデメリット

中古マンションのデメリットは、修繕積立金が高いことです。中古マンションは設備や構造が古いので、修繕箇所が増えて修繕積立金も値上げされるケースが多くなります。

　建物の古さにともない、住宅ローンの審査に通りにくくなる可能性も少なくありません。住宅ローンの審査では担保にする物件の価値に重きを置くため、そのようになります。

　また中古マンションの場合、選べる間取りや階数が限定されます。特に人気がある上層階の角部屋は競争率が激しいです。売りに出てもすぐに買い手が殺到するので、購入が難しくなります。

新築マンションのメリット・デメリット

ここからは新築マンションのメリット・デメリットについて解説していきます。新築マンションのメリット・デメリットを把握することで、自分と家族が住むのに適しているかどうかを判断する参考になるはずです。ぜひ確認してみてください。

新築マンションのメリット

新築マンションのメリットは、自分が最初の所有者になれることです。誰かが住んでいた中古マンションと比べて、愛着がわきやすくなります。また新築の場合は浴室やキッチンなどの設備・セキュリティなども、最新のものが使用可能です。

　新築マンションは中古マンションより価格が高くなりがちですが、それ以外の費用や税制面で優遇されるというメリットもあります。新築マンションは個人の売主から購入する中古マンションとは異なり、デベロッパーからの直接販売となるので仲介手数料が発生しません。

　なお、マンションを買うと毎月支払う修繕積立金は、築年数が経つごとに値上げされることが一般的です。しかし新築マンションの場合は、修繕積立金が最も安い時期に入居することができるためお得になります。

　またマイホーム購入の際に利用することが必須の住宅ローン控除も、新築マンションに有利な制度です。具体的にいうと、物件の築年数によって最大控除額や適応条件が変わってくる可能性があります。

新築マンションのデメリット

新築マンションのデメリットは、購入前に実物を見られないことです。多くの新築分譲マンションは、工事開始と共に販売を開始します。そして完成までに完売を目指すのです。

　ホームページやモデルルームでイメージをつかむことはできますが、実際に自分の目で見て眺望や日当たりなどを確認することはできません。

　また新築マンションは、資産価値が下がりやすいというデメリットももっています。ほとんどの場合、新築マンションは建設から5年位以内に10パーセントほど価格が落ちる傾向にあります。

新築マンションか中古マンションかで迷ったら

新築マンションか中古マンションかで迷ったら、両方のマンションを見に行くことがオススメです。物件選びの際に先に新築か中古かを決める必要はありません。そのため物件選択の判断材料にするために、実際に自分の目で確かめてくるのです。

　実際に見に行くと、新築マンションより高額な中古マンションや資産価値が落ちない新築マンションなど、さまざまな物件を見ることができます。頭で考え続けても答えが出ない場合は、判断材料を増やすために行動にうつすべきです。

　また自分がどこに優先順位をおいているのかを、事前に確認することも大事です。自分の年齢、年収、希望条件、世帯人数などに適しているのはどの物件なのかという視点を持ってください。

　それでもどうしてもよい物件を探し出せない場合は、プロに頼って意見を聞くのもひとつの手です。

 ホームステージングとは

英語のHOME（家）とSTAGING（演出する）を組み合わせた言葉が、ホームステージングです。家や部屋を素敵に演出するといった意味をもっています。このホームステージングが行われる対象は、主に中古の一戸建てやマンションなどです。

　今後販売をしていく、またはすでに販売が行われている物件が対象となります。中古の家をモデルルームのように演出して、顧客の購買意欲を高める効果を発揮します。

ホームステージングを行うことで物件を魅力的に

ホームステージングを行うことで物件を魅力的にみせることができます。中古の家を着飾りモデルルームのようにすることで、買い手がより早く見つかります。

ホームステージングを行うことで買い手が早く見つかるようになる理由を下記に挙げます。

●      その家で暮らすイメージが湧きやすい

●      空き家の冷たい雰囲気をやわらげる

●      部屋の欠点が気にならなくなる

　ホームステージングを行うことで、家具や小物などを適切に配置して空間演出できます。そのためその家で暮らすイメージが湧きやすくなるのです。

　また、すでに居住者が退去した中古マンションや中古一戸建て物件の場合、空き家の冷たい雰囲気が出てしまう恐れがあります。そのままの状態を購入希望者に見せても、マイナスイメージを持たれる恐れがあるのです。

　そこでホームステージングを活用すれば、家具や小物などが配置されているので冷たい印象をやわらげることができます。

　さらにホームステージングには、部屋の欠点が気にならなくなるというメリットがあります。家具や小物を置いていない部屋の場合、見学者の目線は水回りの広さ・窓の大きさなど部屋の備え付けの物にいきがちです。これでは欠点に目がいってしまいます。

　ホームステージングをすれば、目線を家具や小物にひきつけられるのです。そのためマイナスイメージを与える機会を減少させて、実際にこの部屋で暮らしているポジティブなイメージを想像できるようになります。

　また、ホームステージングで魅力的になった物件をホームページに掲載すると、購入希望者の問い合わせを増加させる効果もあります。問い合わせが増えれば、それだけ成約につながる可能性が高くなります。

ホームステージングのアイデア

ホームステージングのアイデアには、

●      床の面積を広く見せる

●      背の高い家具は置かない

●      照明の色を統一する

●      照明やアートを適切に配置する

●      絵やグリーンを飾る

などがあります。これから順番に解説していくので、確認してみてください。

床の面積を広く見せる

ホームステージングのアイデアに、床の面積を広く見せるというものがあります。部屋を広く見せるために、床をできるだけ広く見せることが重要になってくるのです。家具や小物を配置するのは、床面積の3分の1以内が望ましいとされています。

　そうすることで部屋に広さを感じられるようになるのです。また部屋に抜けを作るのも大事です。入口から部屋を見渡した際に家具や小物に視界が遮られず、まっすぐ開けている空間が抜けがあるということになります。

　抜けがあると部屋にまとまりができ、魅力的に見えるのです。室内を一直線に見渡せるようにして、かつ床の面積を広く見せることを忘れない部屋づくりを行ってください。

背の高い家具は置かない

背の高い家具は置かないようにするのも、ホームステージングのアイデアのひとつです。背の高いラックやチェストを置いて収納が多いところを見せたくなりますが、これでは視線の抜け道がなくなってしまいます。

　視線の抜け道のない部屋は、窮屈で息苦しい感じがします。圧迫感のある大きな家具は減らして、空間が広く感じられるようなサイズの物を配置するようにしてください。

照明の色を統一する

ホームステージングのアイデアに、照明の色を統一するというものがあります。広い部屋の写真を撮ろうとした際に、それぞれの場所に設置された照明の色が違うと統一感が出ません。

　照明の色を統一することを意識すれば、部屋を紹介するための写真を撮る際に空間がまとまって見える効果を発揮します。また昼間に撮影する場合は、自然光のみを活用して写真を撮るのもよい方法となります。

照明やアートを適切に配置する

照明やアートを適切に配置するのも、ホームステージングのアイデアのひとつです。部屋が広くても狭くても、視線を誘導したい箇所に照明やアートを適切に配置するのがオススメです。

　空間を明るくしてくれる照明や目をひくアートを配置することで、華やかな部屋という印象を与える効果が期待できます。

絵やグリーンを飾る

ホームステージングのアイデアに、絵やグリーンを飾るというものがあります。絵を飾ると部屋が明るくなるのでオススメです。グリーンを飾ると、無機質な部屋の雰囲気が柔らかくなります。

　そのため、手軽に部屋の雰囲気を変えられるアイテムとして人気があります。またグリーンは吸気口など気になる部分の近くに配置すれば、視線をそらしてくれる効果もあります。

中古住宅の価格交渉とは？

中古住宅は値引きできる？

実は中古住宅の価格交渉いわゆる値引きは一般的なことなのです。物件にはいろいろな特徴があり一つとして同じ家はありません。そのため一律の価格設定が難しいので、相場と比較して値引き交渉も可能です。

　一般的に物件価格の10%から20%は値引きできると言われています。もちろんそれにはいろいろな状況やパターンがあるので一概には言えませんが、うまくやれば500万円ほどでも値引きできる可能性があります。

　価格交渉をするにあたって不動産会社の仲介は非常に役に立ちます。とは言え不動産会社を選ぶときに値下げ交渉を売り文句にしている不動産会社は少し注意が必要です。違法な価格交渉をしている可能性もあるからです。誠実に向き合ってくれる不動産会社を選ぶことは物件を売るにしても買うにしてもとても大切な点です。

値引きできる中古住宅の特徴

値引きできる中古住宅にはいくつかの特徴があります。

　1つ目は周囲の物件より値段が高い場合です。そのために周辺の中古物件の相場を理解しておく必要があります。周りより高かったらなかなか買い手がつきにくいですよね。なので値引き交渉することができます。

　2つ目は購入希望者が少ない物件です。これを調べるにはその物件が掲載されているサイトの閲覧数を見たり不動産会社の営業担当の方に聞くなどするとよいでしょう。

　3つ目は長期間売れていない中古住宅です。売れていないにも理由があるでしょう。周辺より高すぎる価格であったり、築年数が古かったりすることもあります。また修繕費が買主負担になる場合も長期間売れ残ることの多い物件です。そういう場合は値引き交渉し希望の価格まで値引きできる可能性もあります。

　4つ目は築年数が古い物件です。なかなか売れないと売主さんにとって売却される前までの管理費用や固定資産税が負担になってきます。また長い期間空き家だと犯罪のリスクも高くなってしまいます。早く売りたいという状況だと値引き交渉がしやすくなります。

　5つ目は再建築不可物件です。法改正によって現在の建築基準法に違反している場合、増築したりリフォームすることができません。現状のまま住み続けるしかないという物件はなかなか売れないので値引きできる可能性があります。

中古住宅の価格交渉術を学ぼう

中古住宅の値引き交渉価格交渉ができることがわかったなら、次は実際にどうやって価格交渉をするのかを学んでいきましょう。やみくもに値下げを要求するなら売主さんとの関係が悪くなり住宅購入が余計に難しくなってしまいます。

　中古住宅の購入は買主さんと売主さんの信頼関係の元に成り立っています。売るかどうか決める権利があるのは売主さんの方です。良い関係を作ることを意識することが成功の秘訣となります。

　具体的に取り組めるコツがあるのでぜひご覧ください。

価格交渉のタイミング

まずは、価格交渉をするタイミングです。気になる物件を見つけたらまず内覧をします。そしてその後具体的な購入意向を示す前に価格交渉をするのがポイントです。

　売主さんにとって「この値引きに答えられれば物件が売れるかもしれない」と思ってもらえるかどうかが大切です。購入する気があることをはっきり示します。

　自分が気に入った物件はほかの人も気に入る可能性があります。あまり先延ばしせず価格交渉を行うことは大切です。全く買う気がないなら価格交渉をすべきではありません。そのため住宅ローンの審査が通った後に価格交渉するのも大切なことです。

　売主さん側が売却できる可能性があると感じることで初めて価格交渉に応じてもらえます。

価格交渉に役立つ言い回し

ポイントは売主さんに「この人に住んでもらいたいな」と思ってもらうことです。そのための役立つ具体的な言い回しをいくつか考えてみましょう。

●      この家の○○なところが気に入りました。

●      他の家も見たんですが、この家がどうにも気になるんです。

●      ○○円までなら出せるのですが、応じて頂けませんか。

　売主さんにとってもその物件は愛着があり思い出があるものです。大切に住んでくれる人、自分と同じように愛着を抱いてくれる人に売りたいと思うものです。この家好きだなと思うところを売主さんに伝えるなら値引き交渉に応じてもらえるかもしれません。

　また、その物件が自分の予算に合わない時には、そのことを素直に伝えることも大切です。いくらまでなら値引きできますかと聞くより、自分がいくらまでなら出せますと言う方が相手にとって気持ちがいいですよね。

　内覧の時の態度やマナーによっても売主さんと良好な関係を持てるかどうか決まりますので、信頼できる間柄になれるよう心がけると良いかもしれません。

　また価格交渉する時は、値引きしてもらう代わりの条件を出すことも価格交渉を成功させる秘訣です。例えば値引きしてもらう代わりに契約日や引渡しの予定日を売主さんにお任せしたり家のリフォームや修繕費を自分で払うようにするなどです。

　一方的に要求するだけでなくこちら側も譲れる点を示すなら価格交渉に応じてもらえるかもしれません。

価格交渉の注意点

価格交渉に関して注意しなければならない点もいくつかあります。これを踏まえておかないとせっかくの住宅購入そのものができなくなってしまうかもしれません。いくつか注意点を挙げるのでぜひご覧ください。

　まず注意しなければならない点は交渉は一回以上行わないことです。一度価格を値引いてもらったらさらに値引くように要求しない方が良いでしょう。売主さんも足元を見られているような気がしていい気がしないからです。

　またとにかく家を安く買うことだけに重きを置きすぎないということが大切です。値引いてもらおうと思うあまり物件の悪い点ばかり探すようになってしまうからです。

　値引けるポイントを探すことは悪いことではありませんが、物件の欠点ばかり指摘してしまうと、売主さんにとって「この人はいい人なのか、悪い人なのか」分からなくなってしまいます。この人に売っていいのか悩ませる余計な要素は増やさないようにすることは大切です。

　今まで上げた点と関係してきますが大幅な値引き交渉もするべきではありません。値引きできる金額には限界があります。

まとめ｜価格交渉術をマスターして満足のいく中古住宅を購入しよう

次は不動産を売る側の基本ガイドを考えます。同じように5つのステップに分けて考えましょう

●      不動産会社を決める

●      査定を依頼する

●      売買契約を結ぶ

●      引き渡し

●      確定申告

ステップ1：不動産会社を決める

最初のステップは不動産会社を決めることです。不動産を買うための基本ガイドでも考えましたが、信頼できる不動産会社を決めることは本当に大切になります。実際に不動産が売れるまで、多くの話し合いがなされるからです。

　何でも相談でき、話しやすい関係を作れる不動産会社を選びましょう。また売却実績があり経験豊富な不動産会社だと安心できますね！

ステップ2：査定を依頼する

不動産会社を決めたならステップ2に進みます。ステップ2は不動産査定を依頼することです。

　誰でも少しでも高い価格で不動産を売りたいと思うでしょう。そのために必要不可欠なのが不動産査定です。不動産査定ではその物件にいくらの価値があるか、いくらで売却できそうかを調べて推定売却価格を出します。

　今はAI査定や簡易査定ができるので非常に便利です。まず、簡単に売りたい物件の価格を知ることができます。その結果を受け、売却の意思が固まったら訪問査定を受けると良いでしょう。

　査定価格をもとに売出価格が決定します。売却していくにあたってなかなか買主が決まらないなどで売出価格を下げることもあることでしょう。最終的に契約する成約価格と言います。

ステップ3：売買契約を結ぶ

不動産の買い手が決まったら売買契約を結ぶというステップに進みます。ステップ3です。これにはかなりの専門知識が必要になります。売買契約書には、売買価格、決済日、引き渡し日、契約解除の条件等重要事項が記載されています。

　分からないことは、不動産仲介業者などの専門の人にきちんと聞き、曖昧な点がないように気をつけましょう。売買契約は何らかのトラブルや問題が起きた時に自分を守る大切な手段になることを忘れないようにしたいものです。

ステップ4：引き渡し

売買契約が終わったら大体1から​2​ヶ月でステップ4の引き渡しに進みます。最終的な決済が行われ、この段階で不動産は正式に買主のものになります。

　売買契約を結んだ際に引き渡し日が決まっているはずです。その引き渡し日に引き渡しができないと違約金が発生するのできちんとした売却計画が必要です。

ステップ5：引き渡し

不動産を売却した場合、売却益が出ると譲渡所得の確定申告が必要になります。確定申告は個人でも行うことができますが、不安な方は税理士さんに相談すると良いでしょう。市区町村の税務署でも相談に乗ってもらえる場合があります。

　期日を守らないと加税の対象になりますので、スムーズな手続きが必要です。また状況によっては確定申告が不要な場合もあるので確認する必要があります。

不動産を買うための基本ガイド

まずは不動産を買うための基本ガイドです。基本の流れは次の5つになります。

●      不動産会社を決める

●      物件を選ぶ

●      購入申し込み

●      契約を結ぶ

●      引き渡し

 ステップを一つずつ見てみましょう。

ステップ1：不動産会社を決める

まず不動産を買おうと思った場合不動産会社を決めるのが最初のステップになります。信頼できる不動産会社を選ぶことは言うまでもありませんね。

　不動産会社の実績をチェックしましょうある程度の経験があり対応力のある不動産会社が信頼できます。支店の多い不動産会社もいいかもしれません。幅広い地域に通じているからです。単に業務をこなすという感じではなく、親身になって相談に乗ってくれるかどうかも見極めたいところです。

ステップ2：物件を選ぶ

不動産会社を決めたなら次のステップに進みます。ステップ2は物件を選ぶことです。

　戸建てを買うか、マンションを買うか、新築を買うか、中古を買うか選択肢は複数あります。大きな買い物なので焦らず考えてください。必ず内覧をしましょう！

　ご自身の家族構成や将来のライフプランも踏まえて物件を選ぶ必要があります。これには費用を計算し無理のない返済プランを組めるかどうかも関係してくることでしょう。

　希望条件が完全に一致する物件が見つかればよいですが、予算などを踏まえ完璧な意見を見つけるのは難しいこともあります。ゆずれない条件など優先順位をつけておくことも大切ですね。

ステップ3：購入申し込み

自分の気に入る物件を見つけたら次のステップに進みます。ステップ3は購入申し込みです。

　この場合購入の意志を示すために申込書証拠金が求められることがあります。これはローン審査やもう少し物件を詳しく調べたいなど、一時的に時間がかかる場合に予約金のような形で物件を押さえておいてもらう意味です。

　金額に特に決まりはありませんが、一般的に1万円から10万円とされています。安易な口約束のような契約を避け、売主を守るためです。ただ法的拘束力はないので売主は別の買主さんに売る権利があります。不動産購入がキャンセルされれば申込証拠金は返却されます。

ステップ4：契約を結ぶ

購入することが決まったら次のステップです。ステップ4は契約を結ぶことです。価格、手付金の金額、残金の支払い方法、引き渡しの条件など細かいことが決定されます。おそらく口頭で細かく説明されることでしょう。必ず書面も残されていますので、本当に間違いがないかしっかりと確認するようにしましょう。

　契約内容に装備が無ければ売買契約を結びます。その際には手付金を払います。手付金は物件購入額の5％から10％が一般的です。またこのタイミングで仲介業者である不動産会社にも仲介手数料を支払います。

ステップ5：引き渡し

最後のステップは引き渡しです。この日から物件の所有者は購入者ご自身になります。

　工事費の残金や諸費用、住宅ローン借り入れ費用、登記費用も支払います。どうしたらいいのか不安になるかもしれませんが、実際には必要な書類はすべて用意され、振込依頼書などが準備されているので、書類に捺印するなどがメインになるでしょう。

　その後設備類の保証書や鍵が渡され引き渡し終了になります。流れのように進んでいってしまうと思いますが、疑問に思ったら必ず聞くようにしましょう。トラブル防止のためです。

不動産を買うための必要書類

不動産を買うための必要書類の多くはさほど難しいものではありません。仲介業者が丁寧に説明してくれますが、自分でも理解しておくとスムーズな契約につながるでしょう。

必要なものは以下のものです。

●      実印

●      認印

●      収入印紙

●      身分証明書

●      住民票

●      通帳

●      通帳の届け出印

●      印鑑証明書

このほかにも住宅ローンを組む場合に金融機関指定の書類があることでしょう。求められるものはスムーズに提出することが求められます。平日の方が書類を揃えやすいことが多いので、書類を揃える予定もご自身のスケジュールに組み込んでおくようにしましょう。

不動産を売るための基本ガイド

次は不動産を売る側の基本ガイドを考えます。同じように5つのステップに分けて考えましょう

●      不動産会社を決める

●      査定を依頼する

●      売買契約を結ぶ

●      引き渡し

●      確定申告

ステップ1：不動産会社を決める

最初のステップは不動産会社を決めることです。不動産を買うための基本ガイドでも考えましたが、信頼できる不動産会社を決めることは本当に大切になります。実際に不動産が売れるまで、多くの話し合いがなされるからです。

　何でも相談でき、話しやすい関係を作れる不動産会社を選びましょう。また売却実績があり経験豊富な不動産会社だと安心できますね！

ステップ2：査定を依頼する

不動産会社を決めたならステップ2に進みます。ステップ2は不動産査定を依頼することです。

　誰でも少しでも高い価格で不動産を売りたいと思うでしょう。そのために必要不可欠なのが不動産査定です。不動産査定ではその物件にいくらの価値があるか、いくらで売却できそうかを調べて推定売却価格を出します。

　今はAI査定や簡易査定ができるので非常に便利です。まず、簡単に売りたい物件の価格を知ることができます。その結果を受け、売却の意思が固まったら訪問査定を受けると良いでしょう。

　査定価格をもとに売出価格が決定します。売却していくにあたってなかなか買主が決まらないなどで売出価格を下げることもあることでしょう。最終的に契約する成約価格と言います。

ステップ3：売買契約を結ぶ

不動産の買い手が決まったら売買契約を結ぶというステップに進みます。ステップ3です。これにはかなりの専門知識が必要になります。売買契約書には、売買価格、決済日、引き渡し日、契約解除の条件等重要事項が記載されています。

　分からないことは、不動産仲介業者などの専門の人にきちんと聞き、曖昧な点がないように気をつけましょう。売買契約は何らかのトラブルや問題が起きた時に自分を守る大切な手段になることを忘れないようにしたいものです。

ステップ4：引き渡し

売買契約が終わったら大体1から​2​ヶ月でステップ4の引き渡しに進みます。最終的な決済が行われ、この段階で不動産は正式に買主のものになります。

　売買契約を結んだ際に引き渡し日が決まっているはずです。その引き渡し日に引き渡しができないと違約金が発生するのできちんとした売却計画が必要です。

ステップ5：引き渡し

不動産を売却した場合、売却益が出ると譲渡所得の確定申告が必要になります。確定申告は個人でも行うことができますが、不安な方は税理士さんに相談すると良いでしょう。市区町村の税務署でも相談に乗ってもらえる場合があります。

　期日を守らないと加税の対象になりますので、スムーズな手続きが必要です。また状況によっては確定申告が不要な場合もあるので確認する必要があります。

 建売住宅の費用内訳

諸費用の支払先と節約

上の資金計画書にある諸費用の金額と、支払先を書いてみました。

不動産屋さんからもらった明細書にこれ以外のものがあれば、支払う必要のないものかもしれません。

印紙代

建売住宅の契約時、金融機関でのローン契約時に印紙が必要となります。これらは税金として国に納めます。物件の金額や融資金額によって印紙代は変わりますのでご注意ください。

節約不可！

仲介手数料・ローン代行手数料

不動産会社へ支払う報酬です。不動産会社の報酬のメインです。

仲介手数料は、上限が法律で決まっています。下限は決まっておりません。

当社では最大仲介手数料でお取り扱いしますのでお気軽にご連絡ください。

節約可！

登記・表示登記費用

お家を買うとまずお家の出生届（表示登記）をし、家の所有権と、住宅ローンを組んでお金を借りるとそのお家に抵当権を付けます。この権利を司法書士さんへお願いして「登記」します。その内訳は「登記費用（税金）」＋「司法書士への報酬」です。

基本的に売主や不動産会社指定となります。税金は節約できませんが司法書士や土地家屋調査士への報酬を当社が交渉いたします！

節約可！

ローン保証料・融資事務手数料

住宅ローンの保証料とは、ローンを支払えなくなった場合の保証人として「連帯保証人」の代わりに「保証会社」を利用し、その保証会社に対して支払うお金のことです。

融資事務手数料は金融機関が保証会社の窓口となっていますのでその金融機関に対して支払うお金の事です。

節約不可！

火災保険

建売住宅を住宅ローンを組んで購入する場合、金融機関に火災保険に必ず入るように求められます。これはもし火災や水災、地震で家が無くなってしまった場合に火災保険で建て直す事ができるようにするための措置です。自己資金のみで購入される場合でも加入をお勧めしています。プランや保険金額を組み合わせることでピンからキリまで金額が変わってきます。

節約可！

固定資産税精算金

建売住宅の引渡しまでの固定資産税を売主、引渡し日以降を買主が負担します。一旦売主が1年分を国に支払っていますので引渡の時にその金額を清算します。

節約不可！

オプション工事

建売住宅には基本、網戸・カーテンレール・テレビアンテナ・エアコン・カーポート等はついていません。何をどこまで工事するかはお客様次第となります。住宅ローンに組み込んで依頼することもできます。工事の種類やグレードで

ピンからキリまで金額が変わってきます。

節約可！

まとめ｜綿密な予算計画を立てよう

建売住宅を検討する際には、諸費用が重要なポイントであることが分かりました。予算設定や計画段階で建売住宅の諸費用をしっかりと把握し、トータルの金額を把握しておくことが必要です。これらの情報を踏まえた上で、理想の新築一戸建ての計画を立ててみてください！

不動産売買契約とは

不動産売買契約とは売主が土地・建物などの財産権や所有権を、買い手に移転すると約束する契約のことです。買い手がその際に、代金を支払う約束をすることになります。不動産などの重要な財産の売買の場合、条件を合致させることが重要です。

　そのため、しっかりと条件を決めて契約する必要があります。民法上は不動産売買契約は口約束で成立するものと位置付けられています。そのため、契約書の作成は義務づけられていません。

　しかし、不動産業者（宅地建物取引業者）が関係する場合、契約書の作成が義務づけられています。これが不動産売買契約書にあたります。

　物件の売買を行うときに、不動産業者が間に入って不動産売買契約を行うケースも少なくありません。そのため不動産売買契約の際に不動産売買契約書をつくることが多くなります。

不動産売買契約の流れ

ここからは不動産売買契約の流れをご紹介していきます。不動産売買契約は基本的に、不動産会社の担当者が進行してくれます。しかし事前に流れを把握しておくことで売り手も買い手も、安心して契約に挑むことができるというメリットがあるのです。

1.条件を決める

2.買い付け

3.契約

4.決済・引き渡し

 上記が不動産売買契約の流れとなります。まず条件を決めます。この際、売り手は買い手の気持ちを理解することが重要です。買い手は購入するマンションの価格、全体的な予算を決めておきます。

　また、購入後のマンションの用途を明確にしておくことも大切です。次に買い付けを行います。マンションを探して希望の物件が見つかったら、買い手は売り手に買い付け証明を提出します。

　また、マンションの購入価格を決める交渉がある場合は、買い付けのタイミングで売り手に伝えられるのです。その後、手付金の支払いや契約日の決定が行われます。

　次に契約です。売却する物件について、不動産業者から重要事項説明書の説明を買い手にしてもらい、契約を結びます。このとき買い手と売り手両方で、契約書類に署名・捺印をするのです。

　そして最後に決済・引き渡しを行います。契約が無事に完了したら、売買代金から手付金を引いた残金を決済した後にマンションの引き渡しです。この後、所有権移転手続きや、鍵の受け取りをします。

不動産売買契約では買主・売主が同席する

不動産売買契約では買い手・売り手が同席するのが一般的です。不動産業者の店舗に集まって不動産売買契約を行うケースが多くなります。買い手が売り手に聞きたいことが多くあるので、同席の方が話が進みやすいのです。

　しかし、諸事情（仕事で多忙である場合・離婚後の夫婦の財産分与・当事者が海外在住の場合）によって同席できない場合は、持ち回り契約をすることになります。これは不動産業者等が両者のところに足を運び、契約書面への記名や押印をもらう契約です。

　買い手が同席できなくて持ち回り契約をする場合は、手付金を当日現金で支払うことができません。そのため、不動産業者に手付金を預けるか売り手の銀行口座に入金することになります。

　このときに、現金の場合、手付金の預り証を受けとるのを忘れないように注意してください。そして必ず後日、売り手からの領収書と引き換えるように気をつけましょう。

　しかし売り手と買い手が直接顔をあわせないことで、トラブルが発生するケースもあります。

　持ち回り契約は例外的な方法と考えておくことがオススメです。

不動産売買契約における仲介手数料とは

不動産売買契約における仲介手数料とは、不動産売買の取引を不動産業者が仲介することで発生する手数料のことです。不動産の売買価格の一定割合を仲介手数料として、不動産業者に支払うことが一般的となっています。

　不動産業者が業務を行うためには、法令に基づく一定の基準を満たしたうえで事業者として登録する必要があるのです。

　不動産業者に仲介業務を依頼する場合は、不動産業者が宅地建物取引業免許を取得して、適正なサービスを提供しているかどうかを確認するようにするのがオススメです。

　なお、仲介手数料は成功報酬制となっています。これは契約が成立した場合に、支払いが発生するということです。仲介手数料は、取引成立に対する不動産業者の報酬という位置付けになっています。