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不動産投資は、すぐに利益が得られる投資方法ではありません。長期的にみた場合、資産運用として堅実でメリットがある投資方法だといわれています。
不動産投資に興味はあるものの、リスク管理や失敗をしないためのコツがわからない人も多いかもしれません。
これから、不動産投資のリスクやその管理戦略、失敗しないためのコツなどをご紹介していきます。不動産投資をはじめるかどうか迷っている人は、ぜひ確認してみてください。
不動産投資のリスクとは
不動産投資のリスクには、空室リスク、不動産価値の下落リスク、金利上昇のリスク、老朽化による修繕リスク、家賃滞納リスクなどがあります。不動産投資のリスクを把握することで、対策をうちやすくなります。
空室リスク
物件が空室状態になり家賃収入が得られなくなる恐れがあるのが、空室リスクです。不動産投資ローンの返済期間中の場合、本業の給料や貯蓄からローンの返済をすることになります。空室期間が続くと、赤字経営や破綻の恐れがあるので注意が必要です。
空室リスクの高い物件は、安定した不動産経営ができません。対処法は、空室保証などを行っている管理会社に管理を依頼することです。依頼することで、リスクを軽減できるでしょう。
不動産価値の下落リスク
市況の変動や周辺環境の変化によって物件の価値が変動するのが、不動産価値の下落リスクです。不動産価値が下がる理由としては、築年数が古くなった、競合物件が増えたということがあげられます。
不動産価値が下がると希望の金額で売却ができなくなる恐れがあるので、注意が必要です。
しかし築年数が古くても、周辺環境の施設が整っていたり駅が近かったりと利点があれば、賃貸需要があり家賃収入を稼げる物件のままとなります。そのような物件は不動産価値が下落しません。
金利上昇のリスク
物件購入後に不動産投資ローンの金利が上昇することを、金利上昇リスクといいます。金利が上昇してローン返済額が増えた場合、赤字がふくらんだり利益が圧迫されたりする恐れがあります。
不動産投資ローンは返済期間が長い傾向にあります。そのため金利上昇のリスクには注意が必要です。
老朽化による修繕リスク
物件の修繕が必要になり多額の修繕費用がかかるのが、老朽化による修繕リスクです。排水管や給水管の劣化や破損、古くなったエアコンや給湯器などの設備の取り替えなど、修繕する箇所は多くなりがちです。
これらの修繕や補修は貸主が必ず行う必要があります。設備などの故障は、新しい場所でも起こる可能性が0ではないです。急に発生した修繕にも対応できるように、準備をしておきましょう。
なお、修繕の費用を考えないで終始計画を組むと、融資の返済計画に支障が出る場合があります。
家賃滞納リスク
入居者が家賃を滞納した場合、家賃収入は見込めないです。入居者が人的ミスで支払い忘れを起こしてしまった場合は、心配ありません。しかし、入居者に支払い能力がないケースや、意図的に支払を滞納している場合は、対応に苦労します。
入居者を促しても家賃滞納が続いてしまうと、訴訟を起こすことも視野に入れなければなりません。立ち退きをしてほしい場合は、滞納を3ヶ月以上しているという条件が必要になります。
強制退場してもらう事態になっても、訴訟費用や強制執行代で予定外の高額な費用がかかる恐れがあるので、注意してください。
不動産投資のリスク管理戦略
不動産投資のリスクによって不動産投資に失敗したと後悔しないために、どのようなことに気をつけて対策をとったらよいのか気になっている人もいるはずです。
事前に準備できるリスク管理戦略を知っていれば、不動産投資を行った際にリスクを回避できる可能性が高くなります。不動産投資を検討している人は、ぜひ確認してみてください。
好立地のワンルームマンションを選ぶ
不動産投資のリスク管理戦略に、好立地のワンルームマンションを選ぶというものがあります。ワンルームマンションなど1人から2人暮らし向けの間取りを選ぶことが重要です。
ワンルームマンションの間取りは、幅広い年代がターゲットになるので人気があります。またスーパーマーケット、駅などから近い物件を選択するのもよい手です。
さらにその物件が、人口が増えているエリアだとさらに魅力が増します。魅力的な物件は人気が継続するので、高い賃貸需要を期待できるはずです。
賃貸需要が期待できる物件を選ぶ
賃貸需要が期待できる物件を選ぶというのも、不動産投資のリスク管理戦略のひとつの方法です。賃貸需要が期待できる物件であれば、収益力が低下しにくくなります。そのため不動産価値の下落リスクを抑えられるのです。
再開発が行われている・人口が増えている・利便性が良いなどの、高い賃貸需要が望めるエリアの物件を選ぶようにしてください。その結果、不動産価値の下落リスクの対策をとることができます。
自己資金を増やして借入金額を減らす
不動産投資のリスク管理戦略に、自己資金を増やして借入金額を減らすというものがあります。自己資金を増やしてローンの借入金額を減らすと、自己資金が少ないころに比べて金利上昇の影響が小さくなるのです。
また現金を貯めておいて、金利上昇の際は繰上返済を行うのがオススメです。繰上返済を行うと、元金に充当できます。これにより、返済した元金部分に対応する金利の支払いがなくなります。
繰上返済の際は、返済期間短縮型・返済額軽減型のどちらかを選択可能です。返済額軽減型を選択すると、金利上昇で圧迫されたキャッシュフローを改善することに役立ちます。
修繕ノウハウのある管理会社を選ぶ
修繕ノウハウのある管理会社を選ぶというのも、不動産投資のリスク管理戦略のひとつの方法です。修繕ノウハウのある管理会社を選べば、修繕費用や修繕リスクを抑える方法を提案してもらえる可能性が高くなります。
また、あらかじめ修繕費用を考慮した資金計画を立てるようにしてください。修繕費用を積み立てておけば、修繕時の資金をスムーズに用意できます。
入居審査のハードルを高くする
不動産投資のリスク管理戦略に、入居審査のハードルを高くするというものがあります。収入や勤続年数などの審査をより厳格に行うようにするのです。このように審査のハードルを高くすることで、家賃滞納リスクへの対策に効果があります。
また入居時に連帯保証人を義務付けることも有効な方法です。滞納が発生した場合でも、家賃を回収できる可能性が高くなります。
不動産投資の注意点
不動産投資を行っても、空室により家賃収入が得られないケースがあるので注意が必要です。家賃が減少したりゼロになってしまったりしていても、不動産投資ローンの借り入れを行っていると、ローンを返済し続けなければなりません。
空室を回避するために、物件の価値を高めることが重要になります。リフォームがされているかどうか、設備の充実度はどうかなどを確認してください。そうしてメンテナンスやアップグレードを定期的に行う必要があります。
また物件のエリアも大事です。周辺に利便性の高い施設が多くあったり、交通アクセスがよかったりするエリアは、需要が高くなる傾向があります。そのような需要の高い物件を選んで、空室リスクの対策をとるようにしてください。
不動産投資で失敗したと思ったら
不動産投資のリスク管理戦略を活用しても、どうしても入居者が集まらなかったり退去者が多くなったりといった問題が発生することもあります。不動産投資やその運用で失敗する場合、不動産の投資・運用に関する知識が乏しいことが要因に多くあがります。
不動産投資を行う人の中には適切な投資や管理方法を理解していないため、失敗の原因がわからず対策がたてられなくなる人もいるのです。その場合は、不動産投資会社や税理士などに相談することがオススメです。
これらの業者や資格所有者は一般の人よりも知識を多くもっているので、不動産や資産運用に関するサポートを行ってくれます。相談していく中で信頼できると感じた場合は、継続して相談や管理をしてもらう契約をすると安心です。
またローンの返済金額が家賃収入より大きく上回ってしまい、改善の見込みが立たない人もいるかもしれません。日々の暮らしを圧迫するほど不動産投資に失敗したと思った場合は、一般社団法人全国住宅ローン救済・任意売却支援協会のようなところで相談に乗ってもらうのがオススメです。
不動産投資で失敗しないためのコツ
不動産投資で失敗しないためには、適切な戦略と方法を選択する必要があります。特に重要なのは、賃貸需要の高いエリアを見極めて選定するということです。エリアを選定する際には、住環境のよさ・商業施設の充実度・交通の便利さなどが鍵になります。
これらが好条件のエリアは、常に高い賃貸需要を保ち続けるのです。好条件がそろったエリアの情報を収集して、投資先として適切な場所を選ぶようにしてください。そうして適切なエリア選定ができた場合、安定した賃貸収入を期待できます。
まとめ｜不動産投資のリスク管理戦略で失敗回避！
不動産売買契約は大きな金額をあつかいます。そのためトラブルが起きないよう注意が必要です。大きな金額のやりとりでトラブルが発生すると、対処が大変になります。
そのため、最低限の知識として今回の内容を理解しておくことが望ましいです。事前に不動産売買契約の知識をもっておくことで、トラブルを未然に防止する手助けになるはずです。
その結果、安心して不動産売買契約を結べるようになるのです。今回の内容が、不動産売買契約のお役に立てば幸いです。
当社ではお客様がトラブルなく安心して不動産売買契約を行えるように配慮しております。名古屋市の不動産売却・購入はマックスバリュで住まい相談エムワイホームにお任せください。
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