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物件の評価基準:正確な価格を見積もる方法

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物件の評価基準:正確な価格を見積もる方法

カテゴリ:マイホーム購入



不動産投資は、すぐに利益が得られる投資方法ではありません。長期的にみた場合、資産運用として堅実でメリットがある投資方法だといわれています。

 不動産投資に興味はあるものの、リスク管理や失敗をしないためのコツがわからない人も多いかもしれません。

 これから、不動産投資のリスクやその管理戦略、失敗しないためのコツなどをご紹介していきます。不動産投資をはじめるかどうか迷っている人は、ぜひ確認してみてください。









 物件の評価額の決め方




不動産価格や税金の額を調べたりするために「不動産評価額」を確認する必要があります。不動産評価額の算出方法にも種類があり、算出する目的によって異なります。

 これら5つの評価額は「一物五価(いちぶつごか)」といわれ、1つのもの(建物)に対し、5つの価格(土地評価方法)があるといった意味です。

 不動産の評価基準は「一物五価」で、目的によって価格が変わることを覚えておきましょう。

 それぞれの評価額は別々のもので、全く違うものと感じる方もいるかもしれませんが、実はある程度の関連性があるのです。




5種類の物件の評価額





物件の評価額は「一物五価」といわれる、5つの価格によって成り立っています。

 ここでは、不動産評価額における5つの評価額について、種類や用途、調べ方について解説していきます。


一物五価の概要を以下にまとめました。 

種類

用途

概要

調べ方

固定資産評価額

固定資産税の基準

市町村が発表

・基準年度:3年ごと

・基準日:毎年11

・発表月:46

固定資産税通知書

実勢価格

(時価)

売買価格

実際の不動産売買価格

一括見積

公示地価

(地価公示)

土地売買の目安

国土交通省が発表

・基準日:毎年11

・発表月:3月下旬

国土交通省地価公示・都道府県地価調査

基準地価

(基準地標準価格)

土地売買の目安

都道府県が発表

・基準日:毎年71

・発表月:9月下旬

公示地価を補う役割を持つ

路線価

相続税、贈与税の目安

国税庁が発表

・基準日:毎年11

・発表月:7月上旬

路線価図・評価倍率表

 

用途をみてわかるように、見る人や価値を算出する目的によって調べる評価額が変わってきます。

 目的によって正しい評価額を調べることが大切ですので、上記の表を参考にして調べる評価額を確認するようにしましょう。



実勢価格とは?






実勢価格とは、物件が市場で実際に売買された価格のことをいいます。売り手と買い手の間で実際の取引が成立する価格、つまり需要と供給が釣り合った価格のことです。

 国土交通省では、定期的に土地取引の指標として地価の目安(公示地価)を公開しています。しかし、実際の売買価格は同じ価格で必ず取引がされていることはありません。

 物件の特徴や経済状況、売主の事情などによって、売り出し価格は大きく変わります。加えて、買い手が現れても、売り出し価格のままで取引が成立するとも限りません。

 実勢価格は、最終的に取引が成立した価格ですので、国土交通省が発表した地価や、売り出し価格と異なる可能性があります。

実勢価格の目安





先述の通り、実勢価格は「実際に取引が成立した価格(時価)」です。実勢価格の目安を調べる主な方法は以下の5種類です。

実勢価格の目安の調べ方

      固定資産税評価額から算出

      公示地価から算出

      路線価から算出

      国土交通省の情報から推測

      不動産会社に査定を依頼

固定資産税評価額から算出
固定資産税評価額は、固定資産税の税額の基準となる評価額です。固定資産評価基準をもとに、各自治体が設定しており、3年に一度の評価替えがあります。
その評価水準は公示地価の70%相当になっています。この評価額は、自治体から毎年送付される固定資産税の納税通知書に記載されており、こちらを参考に算出が可能です。
実勢価格の目安 = 固定資産税評価額 ÷ 0.7 × 1.1
公示価格から算出
公示地価とは国土交通省が定期的に公開している土地価格の目安のことです。実勢価格は、一般的に公示地価の1.1〜1.2倍程度が目安とされています。
ただし、人気のある土地であれば公示地価の1.5倍以上の価格になることも少なくありません。また、同じエリアでも角地や南向き、接道の長さなどさまざまな条件が加わって、実勢価格が2割から3割程度変動することもあります。
公示地価は、国土交通省の土地情報システムの「地価公示 都道府県地価調査」より確認可能です。
サイトより確認をした公示地価をもとに、以下計算式で算出をします。
実勢価格の目安 = 公示地価(㎡単価)× 1.1 × 面積(㎡)
路線価から算出
路線価からも目安を算出できます。路線価は、道路に面している土地1平方メートルあたりの価格をいいます。
国土交通省から毎年7月に公表され、「路線価図・評価倍率表」で調べられます。
上記で調べた路線価をもとに、以下数式で実勢価格の目安を算出します。
実勢価格の目安 = 路線価(㎡単価)÷ 0.8 × 1.1 × 面積(㎡)
国土交通省の情報から推測
土地総合情報システムでは、過去に売買された土地の成約価格が公開されています。「不動産取引価格情報検索」から、各都道府県の取引価格を確認することで、取引予定の土地と近い条件を指定して選べば、実勢価格の推測に活用できます。
ただし、同じ地域でも、土地の面積や駅距離、用途地域などといった物件ごとの特性や、社会情勢などの外部要因の影響によって、似た条件の不動産でも金額は前後します。
不動産会社に査定を依頼
これまで紹介した4種類の実勢価格の目安の算出方法は、外部要因で大きく前後します。そのため、実際に取引する際にこの目安価格から乖離が生じる可能性もあります。
実際に土地固有の特徴を考慮した価格を知りたい場合は、自分で調べるよりも、不動産の専門家に相談するのがスムーズです。
鑑定評価を行う基準となるのが『不動産鑑定評価基準』です。不動産の価格を算出するための方法には主に「原価法、取引事例比較法、収益還元法」の3つがあります。

種類

概要

原価法

同じ建物を新しく建てるとすると、いくらかかるのかをもとに物件の価格を算出

取引事例比較法

対象不動産と条件の近い過去の取引事例を集め、それらの情報をもとにして物件価格を算出

収益還元法

評価対象の不動産が将来得られるあろう純収益の現在価値の総和を求めて、物件価格を算出

 


正確な価格を知りたければ専門家に鑑定を依頼することも検討しよう





ご紹介した算出方法を活用すれば、自分でも概算することはできますが、正確な価格を算出することは非常に難しいです。そのため、自分である程度把握した後は、専門家に鑑定を依頼することも検討してみましょう。

 不動産会社に依頼して行う査定とは違い、不動産鑑定士に依頼する不動産鑑定は費用がかかってしまいます。その分、正確な金額を算出することができます。

 不動産鑑定費用の相場は、一般的な土地や建物の場合は、20万から30万円程度です。費用は、鑑定してもらう不動産によって異なりますので、あくまでも目安ということになります。

 不動産を購入することを検討している方は、不動産鑑定を行った際に発行される鑑定評価書があると、安心して適正価格で購入することができます。


まとめ|マイホームの適正価格を知ろう




物件の評価基準について、評価額の種類、とくに実勢価格について詳しく解説しました。物件はさまざまな事情を考慮して、最も適切な方法で評価が行われます。

 どのようにして評価されたかを知ることで、自分の買おうとしているマイホームの価格が適正なのかどうかを判断できます。

 しかし、最終的には売り手と買い手で売買価格が決定します。双方適切な価格で合意するためにも、適正価格を参考にしてマイホーム購入を検討していきましょう。


当社では売主と買主が納得した価格で取引できるよう適正価格の公表をしております。名古屋市の不動産売却・購入はマックスバリュで住まい相談エムワイホームにお任せください。
不動産取引にかかる仲介手数料無料・半額で承ります。
不動産の買取も行っており、最短当日で査定が可能です。査定は無料ですのでぜひご相談ください。





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村田 真義

安心して不動産の売買をしてほしいという思いから、積極的に顔を見せて身分を明らかにしています。 しつこい営業はしません。わたしもしつこくされるのが嫌いです。 名古屋市は、住みやすく、美味しいものも多く、働きやすいと、たくさん良いところがあります。 一人でも多くの人に、名古屋の良さを知って欲しい、そして暮らして、働いて定住して欲しいと思っています。

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