マイホームの購入を検討されている方のほとんどは住宅ローンを組むことになります。
でも住宅ローンをどこで組めばいいのか、頭金はいくら出せばいいのか自分は素人だからわからない。。
ネットで検索してみようと数多くの住宅ローンに関してのブログ記事を見てここにたどり着いていただけたかもしれません。
そこで今回は住宅ローンに関する疑問について住宅ローンアドバイザーの視点からお伝えできればと思っています。
本日は第6弾です。
■６．繰り上げ返済するしない？■
ご相談者様F：住宅ローン控除も終わって、自己資金も500万円程貯まったので繰り上げ返済をしようかと考えています。期間短縮型と返済額軽減型があると聞いたのですがどちらがお得ですか？
回答：マックスバリュで住まい相談エムワイホームでは繰り上げ返済は基本的にお勧めいていません。
まず、繰り上げ返済とはいうのは、毎月の返済とは別に、住宅ローンの一部または全額を返済することです。繰り上げ返済を行うことで、当初の予定より返済期間を短くしたり、毎月の返済額を減らしたりできる効果があります。
☑繰り上げ返済をおすすめしない理由
１．繰り上げ返済をした場合と資産運用した場合の比較
①繰り上げ返済した場合
ご相談者様は、当初借入金が4000万円で借入期間35年、返済済期間10年、変動金利0.675％で、今回期間短縮型で繰り上げ金額500万円すると、利息を約82万円程得し、返済期間も5年ほど短縮できます。
②資産運用した場合
上記例では、約82万円の利息を支払わなくてよくなりました。もし500万円を残りの住宅ローン期間の25年間貯蓄型個人年金で運用に回すとどうなるでしょうか。
運用利回りは確定したものではありませんが、M生命では年1.5％の積立利率が最低保証されています。25年間で得られるリターンの利回りが1年あたり平均1.5％だとしてもトータルで約721万円ほどに増えます。これは221万円ほどの利益になります。繰り上げ返済して支払わなくてよくなった利息との差額は139万円です。
こうしたことを考えると、繰り上げ返済するはずだったお金を運用に回したほうが老後資金、教育資金、どいざという時のための使える幅が広がります。
２．団体信用生命保険
②退職金で一括返済した失敗例
今のご相談者様には当てはまらないかもしれませんが、以前に、ご主人様名義で住宅ローンを組んでいて、65歳で定年退職された際の退職金2000万円で残りの住宅ローン1500万円を全額繰り上げ返済された方がおられました。しかし、返済した翌年にご主人様が心筋梗塞でお亡くなりになってしまいました。
もし、住宅ローンの繰り上げ返済をしていなければ、住宅ローンは団体信用生命保険（以下団信）で返済され、手元には老後資金として1500万円がプラスで残っていたことになります。
住宅ローンには団信という生命保険が付いています。住宅ローン利用者が返済期間中に死亡したり高度障害、更には特約でガンと診断されたり三大疾病等で所定の状態が続くと、その時点で住宅ローン残高に相当する保険金が下りて住宅ローン残高は0円になります。
団信は住宅ローンを借りた人だけが加入できる特別な保険です。保険料は基本的には金利の中に含まれており、一般の生命保険よりも保険料が割安となります。ですので、繰上返済はせずに住宅ローンを借り続けた方が得になる事もあります。
以上のことを踏まえると相談者様は繰り上げ返済をするのではなく運用などを行って将来のリスクのために手元に資金を持っておくことをおススメいたします。
マックスバリュで住まい相談エムワイホームでは、ファイナンシャルプランナーや住宅ローンアドバイザーが在籍しております。住宅ローンに関する質問や相談などプロの目線でご提案させていただきます。
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