離婚にともなう財産分与…家や住宅ローンはどうする？
今回、マックスバリュで住まい相談エムワイホームにご相談いただいた内容です。
離婚にともなう「財産分与」とは？
「財産分与」とは、夫婦が婚姻関係を結んでいた間に築いた財産を、離婚するときに分け合うことをいいます。離婚するときには必ず行わなければならない手続きです。
財産分与の対象になる財産には何があるでしょうか。
・現金、預貯金
・金銭的価値の高い品物（美術品、骨董品など）
・高額な衣類や着物
・退職金や年金
・負債（住宅ローン、自動車ローン、教育ローン）
・会員権、有価証券、株式、国債、投資信託
・家具、家電・電化製品
・不動産（建物、土地）
・自動車、バイク等
今回は、この中でも不動産と住宅ローンのに関してわかりやすくご説明できればと思います。
財産分与に含まれる？
・夫婦共同で購入したもの
・結婚している間に購入したもの
基本的には、上記2点のいずれかに当てはまる不動産は分与の対象になります。
「相続」や「独身時代に買った」などの場合は財産分与の対象になりません。判断が難しい場合は弁護士に相談しましょう。
ご相談者様は共有名義との事でしたので、お二人でお金を出し合って買ったということですので財産分与の対象になりますね。
共有名義のままにしておくとどうなる？
ご相談者様のように共有名義の家がある場合、離婚後も共有状態のままにしておけば良いのでしょうか。
この場合将来トラブルになるリスクが高いです。
どんなトラブルになる可能性があるのでしょうか。
①相手の同意がないと売却や活用ができない
将来、家を貸したり売ったりする場合も建物の増改築や不動産を担保に入れてお金を借りたい場合なども相手の承諾が必ず必要となります。
また、離婚した後も相手との関係が続いてしまいます。
②相続になるとさらに関係が複雑になる
離婚後、どちらかが亡くなってしまった場合、共有持分は亡くなった側の遺族が相続することとなります。
そのため、今後は相続した2人の同意がなければ家の売却や活用ができないというさらに複雑な関係になってしまいます。
③共有持分割合と財産分与割合が違う
財産分与の割合は、原則的には2分の1とされています。夫婦の共有持分割合が何対何になっていても、財産分与では2分の1ずつになります。共有名義の持分割合を変えないとトラブルになる事は明白ですよね？
以上の点から共有名義のままにしておくと様々なトラブルを将来抱える恐れがあることがわかります。また③の点から持分割合を変えるのであればいっそのことトラブルレスを目指して単独名義にした方がよいのではないでしょうか？
単独名義にする方法（片方が住み続ける）
ご相談者様は住宅ローンがまだ残っており、売却査定価格が残債よりも低い状態でした。
①住宅ローン完済済み
共有持分を財産分与する際一番簡単なのは、住宅ローンを完済済みの場合です。
財産分与にもとづいて、共有名義から夫婦どちらかの単独名義へ不動産の所有権移転登記をすれば良いだけだからです。
この場合、家の名義を譲ってもらった側は、相手に対し家の価値の半額分の「代償金（だいしょうきん）」を支払うことが必要です。ただし、夫婦の合意があれば、代償金なしで相手に全て分与することも可能です。
ただし、ご相談者も含めて住宅ローンを完済済みで離婚される方は稀です。。。
②住宅ローンが残っている場合
住宅ローンが残っている場合に単独名義にする方法は、ローンを単独名義に借り換えるか、現金を工面して相手側の分の住宅ローンを完済しなければなりません。
これは例えばご主人様単独所有の不動産を奥様名義にする際も同じです。ローンを全額返済するか、ローンを奥様名義で借り換える必要があります。
今回の相談者様はお父様の不動産を別で担保に入れて、お父様を連帯保証人に入れることで奥様名義で住宅ローンを借り換えることができました。これらの方法ができない場合には、ローンを完済するまでは、共有名義のまま、若しくはご主人様名義の家に住み続けるしかありません。
家を売却する方法もある
ご相談者のように解決できなかった場合、家を売却することで夫婦共有名義の問題をすっきり解消することも検討する必要があります。
１．アンダーローンの場合
アンダーローンとは、残っている住宅ローンの残債（残高）が家の売却価格を下回っている状態のことです。
この場合、家が売れたらその売却代金をまずは住宅ローンの支払いに充て、残ったお金は夫婦で分け合うことができます。このように売却することで住宅ローンを完済できれば、離婚後に面倒な家の問題を持ち越さずに済みます。
①売却手段としてもっとも一般的なのは「仲介」です。不動産会社に売却活動を委託して買い手を見つけてもらう方法で、売却完了時には報酬として仲介手数料を不動産会社に支払います。マックスバリュで住まい相談エムワイホームでは最大仲介手数料無料で仲介を行います♪
もっとも高く売れる可能性があるのが仲介です。
ただし、買い手がなかなか見つからず半年から１年、ケースによってはそれ以上時間がかかる場合もありますし、結局金額を下げて売ってしまって買取と大差が無くなってしまう場合もあります。
②離婚してから、半年やそれ以上元夫婦とかかわったり値段の事で話し合ったりするのが煩わしい場合、今すぐ現金化して清算する必要があります。その場合「買取」がおすすめです。買取とはマックスバリュで住まい相談エムワイホームが物件を直接買い取る方法で、価格交渉が完了すれば早くて1週間から１か月ほどで現金化することができます。
ただし、売却価格が仲介のスタート金額の7割前後になってしまいます。
２．オーバーローンの場合
オーバーローンとは、残っている住宅ローンの残債（残高）が家の売却価格を上回っている状態のことです。
この場合、不動産の価値はないとみなされそもそも財産分与の対象ではなくなってしまいます。
基本的には借入先の金融機関と相談して、任意売却という形で、売却先を探すことになります。そして、売却代金をローン返済に充て、残った負債を返済していくことになります。
また、売却後に残った住宅ローンを支払っていくのは、ローン名義人になります。
住宅ローンがどちらかの単独名義になっている場合は、ローン名義人でない方は、残った住宅ローンの支払いをする必要はなくなります。
連帯保証人や連帯債務者になっていた場合、将来、主債務者（メインで借りている人）が返済できなくなった際、相手に負担が掛かってきますが、家を売却して住宅ローンの残債を減らしておくことで、少しでも負担やリスクを減らしておくことができます。
離婚が理由で、自分の家がいくらなのか知りたいという人はまず「マックスバリュで住まい相談エムワイホーム」にご相談ください。
売るかどうかまだ決まっていない方でも「財産分与」するために査定額を知っておく必要があります。
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