控除率の引き下げ
⇒控除率1％から0.7％へ。新築・中古住宅共通
控除率は、現行１％のところ、2022年～2025年の入居においては一律0.7％となります。
年末の住宅ローン残高が3000万円あれば最大で0.7％分の21万円が戻ってくる計算となります。
控除期間
⇒新築住宅・買取再販住宅は13年、一般売主中古住宅は10年
新築住宅、買取再販住宅（不動産会社などが買い取った中古住宅をリフォームなどをして販売している物件）は控除期間が10年から13年に延長されました。すでに2019年の消費税増税緩和措置で控除期間が13年に延長されていたので、緩和措置で標準として採用したという意味合いですね。
注目したい点は、カーボンニュートラルの実現の観点から、認定住宅（認定長期優良住宅および認定低炭素住宅）、ZEH水準省エネ住宅および省エネ基準適合住宅（新設）については、借入限度額の上乗せが実施されます。また、2024年以降に建築確認を受ける省エネ基準へ適合しない「その他の住宅（新築住宅）」については住宅ローン減税が受けられなくなります。借入上限額については下で説明しますね。
所得要件引き下げ
⇒所得3000万円以下→2000万円以下
住宅ローン控除が適用できる年間の所得が3000万円以下から2000万円以下に変更されました。納税額の大きい高所得者層ほど「逆ざや」の恩恵を受けやすい制度設計になっていたことが、改正の一因になったのかもしれません。
この所得制限は年収ではなく所得を基準としています。所得とは、収入から必要経費を差し引いて残った金額となります。会社員の方であれば3,500万円前後の年収がある方が所得2,000万円の要件に引っかかってくる可能性があります。
借入上限額
⇒一般住宅での引き下げと環境性能に合わせた借入限度額を導入
住宅ローン控除には控除が適用される借入上限額が決められています。この上限を超えた金額に控除は適用されません。
2022年の改正では一般の住宅は3000万円まで、認定住宅（認定長期優良住宅、認定低炭素住宅）は5000万円まで、2022年度から追加されたZEH水準省エネ住宅（ネット・ゼロ・エネルギー・ハウス）は4500万円まで、省エネ基準適合住宅は4000万円までになっており、新築（一般住宅）と比べて、13年間で最大182万円も控除額が増えます。
なお2024〜2025年以降に入居する住宅を購入した場合は、住宅ローン控除の上限額が認定住宅（長期優良住宅・低炭素住宅4500万円、ZEH水準省エネ住宅3500万円、省エネ基準適合住宅3000万円、一般新築住宅だと控除無しとなるので注意してください。
既存住宅（中古住宅）の築年数要件緩和
⇒中古住宅は昭和57年（1982年）以降に建築された住宅が適用対象に
2021年までの制度では鉄筋コンクリート造などの耐火住宅は築25年、木造住宅などの非耐火住宅は築20年という適用条件に当てはまらなければ既存住宅売買瑕疵保険の付保証明書、または耐震基準適合証明書の提出が必要となっていました。
2022年の改正では登記簿上の建築日付が昭和57年1月1日以降の住宅については、新耐震基準に適合している住宅とみなされることとなるようです。登記簿上の建築年だけで適用が証明できるのは手続をする上で簡単になりますし、証明書の発行費用などの負担もなくなるので10万円以上も得したことになりますね。
新築住宅の床面積要件緩和
⇒50㎡から40㎡へ緩和！
新築住宅の床面積要件について、令和５年以前に建築確認を受けたものは40㎡以上に緩和されます。ただし、合計所得金額1,000万円以下という所得制限がついています。この床面積要件緩和は消費増税に伴う2019年の改正で適用されたものを継続という形になっています。新築住宅の床面積要件が50㎡から40㎡へと緩和されています。マンションの場合内法面積（登記簿上のの床面積）が40㎡です。パンフレットなどに記載の面積（壁芯面積）より小さくなりますので注意ください。単身者やDINKs（2人暮らし）が面積の小さなマンションを購入しても適用されやすそうですね。ただし、年間の所得が1000万円以下という要件が付いています。
最大控除額で見てみると、認定住宅が一番控除金額が多く455万円、ZEH住宅が409.5万円、省エネ基準住宅が364万円、新築一般住宅が273万円、中古認定住宅が210万円、中古一般住宅が140万円と最大で315万円もの差が出てきます。
長期優良住宅の申請・審査には20から30万円で済みますが長期優良住宅にするためのコストもかかりますので、まずは何がお得かエムワイホームにご相談ください。
ひとつ気を付けてほしいことは最大の控除額＝実際の控除額ではありません。自分の所得からから控除が可能な金額を計算してみましょう。わからないときはエムワイホームにご相談ください。
【まとめ】今後の住宅の方向性は環境配慮型へ
改悪とも言われる2022年の住宅ローン控除改正ですが、今回の改正内容で一番控除額が大きくなるのは認定住宅です。高性能、省エネな住宅は単価が高くなりますが、今後の省エネ基準への適合の流れもさることながら、経済的メリットの観点からも今後の住宅は省エネ基準への適合が必須となるでしょう。
また、減税効果だけでなく、光熱費や維持費などのランニングコストを抑えたり、快適性が向上したりといった点を考慮しても、これからの住宅は認定住宅やＺＥＨといった高性能なものがスタンダードとなるといえるでしょう。
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