収益不動産を所有しておられる方、これから所有を検討されている方に新しい賃貸経営のご紹介です。
「譲渡型賃貸住宅」への投資をしてみませんか？
通常の不動産投資には、空室や家賃滞納などのリスクが存在します。
「譲渡型賃貸住宅」は定期借家契約によって、長期間の入居と家賃の継続を約束する代わりに、入居者は家賃を支払うことで将来、住宅が取得できるという仕組みです。
譲渡型賃貸住宅投資が注目されている背景
エムワイホームにも様々なお客様が相談に来られます。
新型コロナウイルス感染症が及ぼした影響も関係しているのかもしれませんが、「住宅を購入したいけど、住宅ローンが組めない方」が多くおられます。
「譲渡型賃貸住宅」は、住宅ローンを組まなくても、家賃保証の審査に通過できれば、20年若しくは25年間家賃を払い続けることで、入居者は住宅を取得できます。
入居者の方には、これまでさまざまな理由でマイホームを手に入れられなかった助け舟として活用されています。
譲渡型賃貸投資のメリット
「譲渡型賃貸住宅」は、不動産投資の面でのメリットが通常のな賃貸経営より多く、投資戦略を立てやすい賃貸経営です。どのようなメリットがあるか考えてみましょう。
①空室リスクが低い
普通の賃貸住宅と異なり定期借家契約終了時に譲渡する契約ですので、途中退去の可能性がかなり低くなります。
途中退去になる場合はよほどの事情が起きない限りありえません。
途中退去になる場合はよほどの事情が起きない限りありえません。
※よほどの事情とは、離職等や、契約者の死亡で、家賃を払えないような状況になるケースで、確率的には非常に少ないことと言えます。
②家賃滞納リスクが低い
「譲渡型賃貸住宅」は通常の住宅ローンを35年組むのと比べて2倍程の家賃となります。「譲渡型賃貸住宅」を選択して契約にいたる入居者の場合、収入がある程度安定しており将来も継続して安定する見通しがあるが、やむを得ない事情（自営業の方や高齢の方、病気等で団体信用生命保険に加入できない等）などで住宅ローンが借りられない人、または借金をしたくない人などに限られます。そのため、家賃滞納がおこる確率がかなり少ないと言えます。
③自分で投資物件を探す必要がない
一般の賃貸事業では好立地な場所へ投資しなければ事業は成功しません。しかし譲渡型賃貸住宅は入居希望者が自分の希望条件から希望物件を見つけてこられます。
「一戸建て」や「中古マンション」など、入居希望者に合わせた物件での賃貸事業になるため、一般の賃貸物件のように立地条件等考える必要はなくなります。
「一戸建て」や「中古マンション」など、入居希望者に合わせた物件での賃貸事業になるため、一般の賃貸物件のように立地条件等考える必要はなくなります。
入居者募集・空室対策が不要
譲渡型賃貸住宅は入居者が決まってからの事業開始になります。そのため通常の賃貸経営とは異なり、入居者募集をする必要がありません。
また入居後万が一途中解約で退去といった、特殊な状況になった場合は、通常の空室対策をするのではなく、売却も同時進行ですることをお勧めしています。
そうすることで空室を埋めるために多くの費用を投じずに低リスクで安定した賃貸経営を行えます。
そうすることで空室を埋めるために多くの費用を投じずに低リスクで安定した賃貸経営を行えます。
④出口戦略が不要
定期借家契約終了時に、入居者への譲渡が前提の「譲渡型賃貸住宅」は、出口戦略を立てる必要がありません。
20年か25年が一般的な定期借家契約の期間になりますが、一般的な賃貸住宅ですと、ちょうどメンテナンス費用や空室対策費用がかさんでくるそのタイミングで、物件の処分ができるのです。
⑤家賃下落リスクがない
定期借家契約で「家賃の減額請求」を認めない特約を付帯いたします。その特約によって、契約期間中の家賃減額改定を防ぐことができます。
譲渡型賃貸投資のデメリット
これまでメリットを取り上げてきましたが、デメリットはないのでしょうか？
①退去リスクはゼロではない
100％途中解約がないわけではありません。やむを得ない事情で入居者からの解約の可能性はあります。
少しでも退去リスクを抑えるために、「5年以内の退去は違約金が発生する」といった特約を結ぶとリスクを減らすことができます。
少しでも退去リスクを抑えるために、「5年以内の退去は違約金が発生する」といった特約を結ぶとリスクを減らすことができます。
また、途中退去の場合、「建物の原状回復費用（クリーニング費用など）や仮登記の抹消費用の借主負担とする」といった特約も明記します。
②安全なぶん利回りが低い
「譲渡型賃貸住宅」は、家賃は通常の住宅ローン支払額の倍程度に設定しますが、高利回りは望みにくいといえます。
現在エムワイホームで商談している入居希望者で６％から８％の利回りとなっています。
入居者様にとっても取得しやすい条件を優先することが重要となりますので、相場よりも利回りが低くなる傾向があります。
入居者様にとっても取得しやすい条件を優先することが重要となりますので、相場よりも利回りが低くなる傾向があります。
その代わり、普通型賃貸よりも空室リスクが低く滞納リスクも低いといったメリットがあります。
③売却益が望めない
「譲渡型賃貸住宅」は入居時に譲渡予約を行い、契約満了後「無償譲渡」となるため売却による利益は見込めません。
「家賃で買える家」を始めるには
譲渡型賃貸投資「家賃で買える家」は大家と、住宅を取得したいと希望する入居希望者のマッチングが大切です。エムワイホームがどちらにとってもメリットのある内容をご提案いたします。
投資家様にとって、日本が人口減社会になった昨今、空室リスク対策は重要です。「譲渡型賃貸住宅」「家賃で買える家」は長期にわたって入居が約束された、より安定した賃貸経営の手段となります。
