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賃貸VSマンションVS戸建て

カテゴリ:不動産・生活お役立ち情報
戸建vsマンションvs賃貸

購入と賃貸には、それぞれメリット・デメリットがあります。

購入の最大のメリットは資産になる事です。
デメリットは、住み替えができない、維持費がかかる事です。

賃貸のメリットは、住み替えが可能、維持費がかからない事です。
デメリットは資産にならない、一生家賃が発生する事です。

購入と賃貸のメリットとデメリットは完全に相反しています。
ライフスタイルや価値観によって、どちらがよいかも変わってきてしまいます。

今回は様々な観点からどちらが自分に向いているのか考察していただければと思います。



①生涯コストは?

今は人生100年時代と言われており、若い方の半分は100歳まで生きるのではと言われています。
そこで初めて家を買った方の平均年齢である35歳から100歳までの65年一定の住宅で同じくらいの間取り(3LDK)に住み続けた場合のコストを計算したいと思います。

2021年6月現在、エムワイホームが営業しております、名古屋市昭和区の新築戸建て(建売)の平均価格は4500万円、新築マンションの平均価格は4500万円、中古マンション(リフォーム済)築20年の平均価格は3200万円、賃貸マンション築5年以内の平均価格は16万円です。

①賃貸に住み続ける場合
家賃16万円、駐車場代月1.5万円、更新料は無し、年間の火災保険(家財のみ)1.5万円とすると家賃と火災保険で年間193.5万円で、65年間払い続けると約1億3747万円の支出となります。

②一戸建てを購入した場合
4500万円の価格で諸費用は自己資金で賄ったとすると、35年間を変動金利(0.5%)で借りると月11.6万円の支払いになります。ローンの総支払額は約4906万円です。
そこに年間4万円の火災保険(建物・家財)、年間15万円の固定資産税、年間12万円の修繕積立をしたとすると65年間で約2015万円の支出となります。
65年間の総額約6921万円となります。ただし、土地は一定の資産となりますが、建物を建て替えている可能性もあり、その場合は建て替え費用が2500万円程度掛かってきます。

③新築分譲マンションを購入した場合
4500万円の価格で諸費用は自己資金で賄ったとすると、35年間を変動金利(0.5%)で借りると月11.6万円の支払いになります。ローンの総支払額は約4906万円です。
そこに管理費月1万円、修繕積立金月1.5万円(修繕積立金は当初1万円もしない設定ですが、徐々に値上がりし、最終的には2万円以上になることが多いです。今夏愛は平均して1.5万円で計算しました。)、駐車場代月1.5万円、年間2万円の火災保険(建物・家財)、年間15万円の固定資産税とすると65年間で約4225万円です。
65年間の総額は約9131万円となります。65年経ったマンションは建て替えの時期になりますので資産とはならない可能性が高いです。

④中古マンションを購入した場合
築20年でリノベーション(リフォーム)済のマンションで3200万円で諸費用は自己資金で賄ったとすると、35年間を変動金利(0.5%)で借りると月8.3万円の支払いになります。ローンの総支払額は約3490万円です。
そこに管理費月1万円、修繕積立金月2万円(修繕積立金は築20年で1.5万円程度の設定ですが、更にに値上がりし、最終的には2万円以上になることが多いです。今夏愛は平均して2万円で計算しました。)、駐車場代月1.5万円、年間2万円の火災保険(建物・家財)、年間15万円の固定資産税とすると65年間で約4615万円です。
65年間の総額は約8105万円となります。築85年のマンションは資産ではなく負の資産となります。

以上コストを比較すると
新築戸建(約6921)<中古マンション(約8105万円)<新築分譲マンション(約9131万円)<賃貸(約1億3747万円)
戸建と賃貸では約倍程のコストの違いがあることがわかりました。戸建を建て替えすること、維持管理費、資産価値を考えても、新築戸建てが一番コストパフォーマンスが高いといえますね。

②老後対策を考えてる?
個人的な見解かもしれませんが私は可能であれば購入することをおすすめします。
先ほども述べましたが今は人生100年時代です。
なぜかといえば、これから年金が70歳からしかもらえなかったとして、100歳までの30年間は少ない年金(若しくは年金破綻しているかも!?)と資産を切り崩して生きていかなければなりません。
また、病気や怪我など不測の事態も今までより起こりやすくなります。

人生の3大支出、「教育資金」、「住宅購入資金」、「老後資金」のうち老後に住宅資金と老後資金が両方必要というのは大変ではありませんか?
賃貸では住んでいるかぎり家賃が発生し続けます。マンションなら修繕積立金、管理費、駐車場代、固定資産税が掛かります。戸建なら必ずかかる費用は固定資産税、修繕費になります。

また債務者亡くなった場合、団体信用生命保険に入っていれば住宅ローンが免除されます。さらに最近では癌になった場合にローンが免除されたり、三大疾病で働けない場合の保障が付いていたりと団体信用生命保険の種類も豊富になっています。

賃貸に住んでいる限り会社から家賃補助が出るというような人や、転勤が多く家族と一緒に転勤されている方以外は持ち家を持つことを計画することをおすすめします。

③マンション、戸建てのメリットは?
マンションのメリット
1.マンションの一番のメリットは、エントランスや共用廊下などの管理です。管理会社が清掃してくれるので、居住者は楽ですよね。また最近は24時間いつでもゴミを出せる物件が多く、暮らしの利便性は高いです。
2.新築・築浅ならオートロックのマンションがほとんどで、防犯性が高いです。
3.室内にがフラットなので移動がラクで、高齢者でも暮らしやすいです。
4.洗濯機とバルコニーが1つの階に収まっているので重い洗濯物を運ぶのが楽です。

戸建のメリット
1.音をめぐる隣近所とのトラブルが少ない点です。
2.管理費や修繕積立金、駐車場費がないので、月々の支払いという点では負担が軽くなります。
3.セコムやアルソックなどの防犯設備を自由に入れられます。
4.ペットの種類やサイズに制限がありません。


④どんな物件を選べばいい?
まず、木造の戸建てと鉄筋のマンションでは、耐用年数が違います。法定耐用年数は、鉄筋コンクリート造りのマンションが47年、木造戸建てが22年です。しかし、近年は、建物の性能が上がってきていることもあり、メンテナンスをしっかりしていれば木造でも50年以上快適に住めますし、マンションでも築20年でもボロボロのところもあります。必ず現地をチェックして私たちプロの意見をお聞きください。

また、資産価値を重視するなら、利便性が一番重要です。
なるべく駅近で都心部に近いところ、交通アクセスのよいところをおすすめします。
今はコロナ禍で郊外の立地も人気が出ているようですが、現在も人口の減少が深刻な日本の将来を考えると都心の好立地に家を構え、余裕が出れば将来郊外に別荘を建てる方が現実的ではないでしょうか?

さらに、住環境のよい場所であることも大切です。特に子育てをするなら、近隣環境は非常に重要です。その地域の治安や教育レベル、施設の充実度などよく知った不動産屋さんに話を聞いてください。

マンションも戸建も新築若しくは築浅で保証が付いている物件をお勧めします。


住宅購入で資産価値を中心に考えるときは、次の点をよく確認してください。

・交通の便がいい(駅徒歩10分以内、路線)
・病院、スーパー、学校が近い
・環境(治安、道路状況、近隣住民の質など)がよい
・物件の管理の質がよい
・保証が付いている
・50年、60年後の資産価値や住みやすさ

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売却査定も承っておりますので、お気軽にご相談ください!






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